Immobilien kaufen & investieren - Tools, Tipps & Tricks
Mit Immobilien – also Wohnungen und Häuser etc. – kann man sich ein Vermögen aufbauen und passives Einkommen erzielen. Sie gelten als eine sichere und auch langfristige Kapitalanlage und werden sogar „Betongold“ genannt. Je nach Einsatz von Eigenkapital kann man ca. zwischen 3- 30% Eigenkapitalrendite erwirtschaften. Natürlich ist dieses nicht generell möglich, sondern hängt stark vom Objekt, Lage, etc. ab. Man kann man mit wenig Eigenkapital starten. Regelmäßige Mieteinnahmen (wenn sie nicht selbstgenutzt sind) sind eine wunderbare Absicherung fürs Alter. Immobilien haben den Vorteil häufig am Wert zu steigen, inflationssicher zu sein und damit auch noch steuerliche Vorteile mit sich zu bringen. Man kann man mit wenig Eigenkapital starten. Regelmäßige Mieteinnahmen (wenn die Immobilie nicht selbstgenutzt sind) sind eine wunderbare Absicherung fürs Alter. Immobilien haben den Vorteil häufig an Wert zu steigen, inflationssicher zu sein und damit auch noch steuerliche Vorteile mit sich zu bringen. Gerade im Vergleich zu niedriger Sparzinsen oder bei Inflation, sind sie als Geldanlage beliebt. Wohnen wird man immer müssen! Mit dem richtigen Konzept können Immobilien ein wesentlicher Baustein zur finanziellen Freiheit sein. Hingegen von teilweise leider gängigen Meinungen ist nicht eine große Menge von Geld notwendig. „Jeder kann Immobilien”* und Immobilieninvestment – ob zunächst eine kleine Wohnung oder gleich ein Haus, steht jedem offen. Auch gibt es Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren, ohne z.B. eine eigene Wohnung kaufen, sondern im Rahmen von Crowd Investing mit zu investieren (siehe unten).
Natürlich gibt es einige Punkte (Standortwahl, Zustand, Rendite, etc.) zu beachten, damit der Invest ein Erfolg wird, aber diese kann man sich selbst aneignen. Wenn ich nochmal starten könnte hätte ich 10 Jahre früher mit Immobilienkauf begonnen.
- Lage: Wertsteigerung und eine gute Vermietbarkeit hängt von der Lage der Immobilie ab. Beachte Makroökonomische Faktoren wie z.B. Zuzug, Arbeitgeber & Bildungseinrichtungen im Umkreis, Anbindung, Bauprojekte etc.
- Bauweise: Wie langfristig wurde eine Immobilie gebaut bzw. wie ist die Bausubstanz. Stehen Sanierungen an oder gibt es irgendwelche Probleme. Lese unbedingt die Protokolle der Eigentümerversammlung der letzten Jahre durch und spreche mit der Hausverwaltung.
- Aktuelle Vermietung: Ist das Objekt schon vermietet und wenn ja an wen? Mach dir am besten einen persönlichen Eindruck und checke auch ob der Mieter die Miete immer gezahlt hat und auch weiterhin kann. Bei neuen Mietern schadet nicht der Blick in die Schufa oder in Creditreform. Wie hoch ist die Miete im ortsüblichen Vergleich und kannst du sie ggf. erhöhen?
- Kaufpreis / Rendite: Prüfe ob der Kaufpreis angemessen ist. Passt er zu dem Zustand des Objektes und zu der Lage? Vergleiche es am besten mit anderen Angebote am Markt oder beziehe Experten und vertraute Personen hinzu.
- Liquidität: Kalkuliere einen Immobilienkauf genau durch, dass du einschätzen kannst welche Einnahmen und Ausgaben in den nächsten Jahren auf dich zukommen. Kalkuliere am besten mit Puffer und ziehe dazu Experten heran.
- Finanzierung und Langfristigkeit: Immobilien sind ein langfristiges Investment. Aktuell liegen die Zinsen auf einem niedrigen Niveau, aber keiner kann in die Zukunft schauen. Es gibt Investoren, die sich die Zinsen langfristig sichern oder auch mit Bausparverträgen arbeiten. Das ist von jedem zu seiner eigenen Strategie passend zu entscheiden.
- Wertschwankungen: Keiner weiß wie sich die Zukunft entwickelt. Immobilienpreise können schwanken – steigen und sinken. Das passiert meist allerdings nicht Übernacht und man hat Zeit zum Reagieren. Bei sinkenden Preisen kann man z.B. nach weiteren Schnäppchen Ausschau halten. Wichtig ist auch im Kopf zu halten: Verluste und Gewinne entstehen erst, wenn man sie realisiert z.B. im Verkauf. Trägt sich eine Immobilie von selber und macht man damit einen Gewinn sind in dem Fall sinkende Immobilienpreise nicht übermäßig relevant (sofern sie nicht das eigene Projekt gefährden).
Grundsätzlich ist zu sagen, dass es natürlich einige Aspekte gibt auf die man achten sollte, aber dafür gibt es auch eine Menge Möglichkeiten diese Risiken abzumildern oder auch für sich zu eliminieren. Gute Hinweise und umfassendere Erklärungen dazu findest du auch unten in den Büchern.
Hier kann man keine allgemeingültige Aussage machen. Es kommt darauf an in welcher Region du kaufen möchtest und was du kaufen möchtest. In München liegen die Quadratmeterpreise deutlich über denen in Leipzig. ABER: Da du ja nicht z.B. eine Wohnung für die Kapitalanlage aus eigenen Mittel kaufen würdest sondern mit Fremdkapital liegt der eigene Kapitaleinsatz niedriger als vermutlich angenommen. In manchen Fällen kannst du sogar den gesamten Kaufpreis und die Nebenkosten von der Bank finanzieren lassen. Meist werden jedoch die Nebenkosten (konservativ gerechnet ca. 10% der Kaufpreissumme) und ein Eigenkapitalanteil (ca. 0- 10% des Kaufpreises) aus eigenen Mittel aufgebracht. Du siehst, der Betrag, der wirklich von deinem Sparbuch weggeht ist niedriger als angenommen.
Als Kaufnebenkosten werden alle zusätzlichen Kosten bezeichnet, die zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis einer Immobilie hinzukommen: Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision. Als Richtwert kann man mit folgenden Werten kalkulieren. Die Prozentwerte beziehen sich immer auf den Kaufpreis der Immobilie: Notarkosten ca. 0,5% bis 1,0%; Grundbucheintragung ca. 0,3% bis 0,5%; Grunderwerbssteuer: Variiert je nach Bundesland bei 3,5% bis 6,5%. Oft kommt noch eine Maklerprovision dazu, die zwischen ca. 3% bis 7,5% (oder höher) liegen kann. Wird noch ein Gutachten gemacht kommen ca. 500€ bis 1000€ dazu (variiert nach Art, Umfang und Verkehrswert)
Grundsätzlich solltest du möglichst genau kalkulieren was allein der Erwerb der Immobilie kosten würde. Welche Kaufnebenkosten hast du und stehen z.B. zukünftige Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen an. Stelle dann die laufenden Einnahmen (z.B. Miete) und laufenden Ausgaben (Nicht umlegbare Kosten), Darlehenstilgung, Zinskosten, Abschreibung, Steuer etc. ins Verhältnis. Vergesse dabei nicht versteckte Kosten für Sanierungen oder z.B. Mietausfall etc. Prüfe ob dein Cash Flow (inklusive Puffer) positiv oder negativ ist und wie es in deine eigenen Strategie bzw. deine Lebensverhältnisse passt.
Das klingt gerade sehr kompliziert. Aber hier gibt es großartige Vorlagen, damit du auch keine Position vergisst und eine Guideline hast. Eine findest du z.B. hier in der VERMIETER TOOLBOX*. Bespreche auch am besten immer dein Investment mit deinem Steuerberater und der Bank deines Vertrauens, um die Kalkulation zu prüfen. Es gibt viele Kleinigkeiten, welche du am besten durch Experten prüfen lässt (bis du selber einer bist).
Das ist häufig learning by doing, Gespräche mit Makler und Experten und Erfahrung. Um aber ein erstes Gefühl zu bekommen empfehle ich dir mit Checklisten zu arbeiten. Sehr gute findest du in dem Buch „DO IT YOURSELF RENTE“* oder auch in dem Buch „Erfolg mit Wohnimmobilie“. Bist du dir gerade zu Beginn unsicher kann es lohnenswert zu sein ein Gutachten machen zu lassen, um auch versteckte Mängel zu entdecken.
Informationsquellen
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Tools - Finanzierung
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FINANZIERUNGSPLATTFORM - INTERHYP*
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Weiterlesen Du bekommst einen Ansprechpartner, mit dem man die Fragen sowohl zum Finanzierungsprozess durchgehen kann, als auch unterschiedliche Optionen prüfen kann. Interhyp findet für den Kunden beste Konditionen im Markt – ohne Extrakosten und vorallem ohne, dass du das Risiko hast bei einer Bank “verbrannt” zu werden. Hast du dich für ein Angebot entschieden übernimmt die Interhyp auch die Korrespondenz mit der Bank und leitet z.B. auch Unterlagen weiter und ist ein hilfreicher Mittler. Ich habe bisher sehr gute Erfahrung mit ihnen gemacht und hatte kompetente freundliche Ansprechpartner.
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Mehr als 9 Mio. Kunden vertrauen der ING*. Sie ist die Bank mit den drittmeisten Kunden in Deutschland. Das Geschäftsmodell der Bank ist durch ein auf wenige und transparente Produkte, mit günstigen Konditionen konzentriertes Angebot und eine hohe Kosteneffizienz gekennzeichnet. Das Wirtschaftsmagazin “Euro” kürte die ING*
zu “Deutschlands Beliebtester Bank 2020” – bereits zum 14. Mal in Folge. Bei der Kreditvergabe war meine Erfahrung, dass man auch sehr gut mit den Anprechpartner
Weiterlesen über Konditionen “sprechen” kann. Ebenso sind sie sie in der Geschwindigkeit von Zusage bis zum Kredtvertrag unglaublich schnell.
Tools - Mieterkonten
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Hast du ein Konto bei der DKB*, kannst du dir sehr einfach einen Zugang zu dem günstigen VERMIETERKONTO der DKB*
einrichten. Als privater Vermieter nutze ich dieses Angebot zur Verwaltung der Mieteinnahmen (auf separaten Konten), der Instandhaltungsrücklagen etc. Mit dem Vermieterpaket hast du Zugriff auf die DKB-Verwalterplattform* und kannst dort die Finanzen rund um jeden Ihrer Mieter individuell organisieren. Auf der Plattform kannst du Mieteinnahmen, Kautionen und Instandhaltungsrücklagen
Weiterlesen bequem und übersichtlich verwalten. Die Konten können online veröffentlicht werden, es gibt eine automatische Umsatzzuordnung, Einnahmen-/Ausgaben-Übersicht und Einnahmenplaner, einen Umsatzmanager, Bonitätschecks und vieles mehr. Von besonders großem Vorteil ist, dass du über das VERMIETERPAKET der DKB* eigenständig neue Mietkonten anlegen und bei Bedarf löschen können. Das erleichtert die Bankgeschäfte enorm und spart eine Menge Zeit. Ich bin sehr zufrieden mit der unkomplizierten und sehr günstigen Lösung. Die Konten kosten jediglich 1 € pro Monat.
Tools - Verwaltung
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Immobilienverwaltung und Portfolioaufbau wie ein Profi! Spare Dir als Vermieter Tausende von Euros und viele Stunden Arbeit! Nutze einfach die Vermieter Toolbox* mit persönlichen Anschreiben, Tools (z.B. für die Kalkulation), Formulare für den Ankauf und Checklisten von Dr. Florian Roski – dem Selfmade Immobilien Millionär. Dese gibt es in der Basis* und Abo Premium* Version. Mit dem Set* bist du auch rechtich auf der sicheren Seite und hast Zeit gewonnen.
Experten und Kurse
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Was ist die Immobilienoffensive*? Die Immobilienoffensive ist das 2-tägige Grundseminar (6x im Jahr an unterschiedlichen Standorten in Deutschland), wenn es darum geht, profitabel in Immobilien zu investieren und die ideale Ergänzung für den Immopreneur-Kongress LLL*. Die Immobilienoffensive* als zwei tägiges Events hat mir viele Themen veranschaulicht und mit sehr hochwertigem Know-How die Grundlagen dafür schaffen. Es zeigt z.ab. wie man wie ein echter Profi investieren, somit nachhaltigen Cashflow generieren, sich ein Immobilienvermögen aufzubauen und von Deinen Immobilien-Einnahmen leben kann.
Es werden reale Beispiele vorgestellt und Praxis mit Theorie kombiniert.
Vom Netzwerken mit anderen Teilnehmern ganz zu schweigen, denn das ist hier auf der Immobilienoffensive* ein deutlicher Mehwert. Aufgrund des durchmischten Contents unterschiedlicher Intensität und Aktualität, eignet sich dieses Event gleichermaßen für Anfänger und auch Fortgeschrittene.
Auch in 2020 werden die Immobilienoffensive* mit entsprechenden Corona-Maßnahmen umgesetzt.
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In diesem Mentoring von Alexander Raue* wird dir geholfen ein profitables Immobilien-Portfolio aufzubauen. Er ist selber Selfmade Investor und hat sich innerhalb kürzester Zeit ein Immobilienportfoli geschaffen. Alle seine Daten sind auch auf seiner Homepage offen verfügbar. Egal ob du noch am Anfang stehst oder schon ein paar Immobilien hast. Das Ziel ist ein automatisiertes Einkommen von 5.000€ pro Monat. Es wird über deine spezifischen Fragen und Engpässe in der persönlichen Immobilienstrategie
Weiterlesen gesprochen, lukrative Immobilien gesucht und gemensam kalkuliert. Anhand von Videokursen, E-Book und 48h Support lernst du schnell und viel. Vorlagen und Mustertexte werden ebenso gestellt. So kannst du von seinen Erfahrungen profitieren. Das Mentoring* läuft ein halbes Jahr, basiert auf täglicher Betreuung und es wird sich individuell nach jedem Teilnehmer gerichtet. Das schöne daran ist, dass auch nach dem Training das Netzwerk, alle Dienstleister und die anderen Mentees natürlich dein ganzes Leben erhalten bleiben. Das feedback war bisher sehr gut und die Ergebnisse der Teilnehmer können sich sehen lassen.
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Sehr erfrischend und autentisch ist das Coaching und das Angebot von Stefanie Schädel von Jeder-kann-Immobilien*.Sie ist Immobilien-Expertin seit dem Abitur im Jahr 2000, langjährige Investorin, YouTuberin, Autorin, Coach und gefragte Speakerin. Mit Jeder-kann-Immobilien unterstützt sie vor allem Einsteiger dabei, erfolgreich in Kapitalanlage Immobilien zu investieren und sofort passives Einkommen zu verdienen. Dazu gibt sie viele kostenlose Infos und Tipps. Für die Macher gibt es Videokurse, eBooks und Coaching-Angebote* und einen großartigen ALL-INCLUSIVE-MASTERKURS um sofort auf der Überholspur in Immobilien zu investieren und sofort passives Einkommen zu verdienen.
Weiterlesen Außerdem trifft und hört man sie bei Vorträgen auf zahlreichen Offline-Veranstaltungen, Online-Kongressen und Podcasts. Hunderte Immobilien-Finanzierungen, Mitwirkung an über 1.000 Immobilien-Deals und jahrelange persönliche Beratung bilden die Grundlage für ihr Know-How. Selber ist sie seit Jahren finanziell frei.
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Disclaimer: Es handelt sich hier nicht um eine Beratungsdienstleistung oder Empfehlung. Es werden Möglichkeiten aufgezeigt und eine Übersicht gegeben. Haftung für individuelle Anlage- oder Investitionsentscheidungen oder deren Auswirkungen wird nicht übernommen.